Entnahme aus dem Riester-Rentenvertrag für eine Immobilie – Grundidee

Du kannst dein angespartes Riester-Guthaben nicht nur für eine zusätzliche Rente, sondern auch für eine selbstgenutzte Immobilie einsetzen – etwa für:

• Kauf oder Bau

• Entschuldung einer bestehenden Finanzierung

• bestimmte begünstigte Umbauten

Sobald du dafür förderunschädlich Geld aus einem Riester-Vertrag entnimmst, wird daraus steuerlich gesehen ein Wohn-Riester-Fall – ganz egal, ob es ursprünglich eine

• Riester-Rentenversicherung

• ein Riester-Bank- oder Fondssparplan

war.

Damit entsteht automatisch ein Wohnförderkonto nach § 92a EStG.

Genau dieses Wohnförderkonto ist der Knackpunkt – und sollte vor jeder Entnahme sehr bewusst mitgedacht werden.

Kurzüberblick: Wie läuft die Entnahme praktisch ab?

Die Details unterscheiden sich je nach Anbieter ein wenig, der Ablauf ist aber im Kern ähnlich.

Voraussetzungen

Typische Rahmenbedingungen für eine Entnahme:

• Die Immobilie ist eine begünstigte Wohnung nach § 92a EStG, also im Kern: selbstgenutztes Wohneigentum in der EU/EWR.

• Mindestentnahme: in der Praxis meist mindestens 3.000 € gefördertes Kapital.

• Bei Teilentnahmen müssen häufig mindestens 3.000 € im Riester-Vertrag verbleiben (abhängig von den Vertragsbedingungen).

• Der Antrag muss rechtzeitig vor Beginn der Rentenzahlung aus dem Riester-Vertrag gestellt werden.

Antrag und Auszahlung

• Du stellst einen Antrag auf wohnwirtschaftliche Verwendung / Entnahme (oft über deinen Anbieter, der wiederum mit der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen – ZfA – kommuniziert).

• Der Anbieter zahlt den Entnahmebetrag an dich oder direkt an die finanzierende Bank/Bausparkasse.

• Das Geld muss innerhalb bestimmter Fristen für die Immobilie eingesetzt werden (Rechnungen, Kaufpreis, Ablösung Darlehen usw.).

Ab diesem Zeitpunkt läuft im Hintergrund das Wohnförderkonto, und das begleitet dich bis in die Rentenphase.

Warnung!
Die Entnahme aus einem Riesterrentenvertrag hat weitreichende Folgen, die nicht mehr rückgängig zu machen sind. Ich führe sehr viele Gespräche dazu, dass es Mandanten so nicht bewusst war und meist wird nach Lösungen gefragt. Es gibt aber so gut wie gar keine Lösungen für ein bestehendes Wohnförderkonto und die Riester-Regeln bei Immobilien.

Was genau ist das Wohnförderkonto?

Fiktives Steuerkonto – kein echtes Guthaben

Das Wohnförderkonto ist ein rein fiktives Steuerkonto, das von der ZfA geführt wird. Eingestellt werden dort unter anderem:

• der entnommene Altersvorsorge-Eigenheimbetrag (also das Riester-Guthaben, das du ins Haus steckst),

• die Tilgungsleistungen, wenn du ein Wohn-Riester-Darlehen mit Zulage besparst,

• die dazugehörigen Zulagen.

Dieses Wohnförderkonto wird jedes Jahr bis zum Beginn der Auszahlungsphase mit 2 % p. a. „aufgezinst“. Juristisch steht das in § 92a Abs. 2 EStG.

Wichtig:

• Das ist kein echtes Geld, sondern nur eine Rechengröße.

• Versteuert wird später nicht die konkrete Entnahme von damals, sondern der fiktiv aufgezinste Betrag auf dem Wohnförderkonto.

Versteuerung ab Rentenbeginn

Zu Beginn der Auszahlungsphase (z. B. mit 67) wird der Stand des Wohnförderkontos versteuert. Du hast zwei Möglichkeiten:

1. Jährliche Besteuerung bis maximal zum 85. Lebensjahr

   • Das Wohnförderkonto wird auf eine bestimmte Anzahl von Jahren (z. B. 18 Jahre von 67 bis 85) verteilt.

   • Der so entstehende Jahresbetrag wird jedes Jahr deinem zu versteuernden Einkommen zugeschlagen.

2. Einmalbesteuerung mit 30-%-Rabatt

   • Du kannst beantragen, das Wohnförderkonto auf einen Schlag zu versteuern.

   • Dann sind nur 70 % des Kontostands steuerpflichtig (30-%-Minderung nach § 92a Abs. 2 Satz 6 EStG).

Welche Variante günstiger ist, hängt stark von deinem späteren Einkommen und vor allem von deinem Grenzsteuersatz im Rentenalter ab.

Ganz wichtig: Entnahme aus Riester = Wohn-Riester mit allen Konsequenzen

Mit der Entnahme verhält sich dein Riestervertrag nicht mehr wie ein „normaler“ Altersvorsorgevertrag, sondern wie Wohn-Riester. Das bedeutet insbesondere:

• Du musst die geförderte Immobilie dauerhaft selbst nutzen – im Regelfall bis zur vollständigen Versteuerung (spätestens 85. Lebensjahr), wenn du in der laufenden Besteuerung bleibst.

• Gibst du die Selbstnutzung auf oder verkaufst du die Immobilie, ohne die Förderung in eine andere begünstigte Wohnung oder einen neuen Riester-Vertrag zu „retten“, kann das Wohnförderkonto sofort aufgelöst und komplett besteuert werden – dann ohne 30-%-Rabatt.

• Du bist also langfristig an die Kombination „Riester-Förderung + selbstgenutzte Immobilie“ gebunden.

Genau diese lange Bindung wird oft unterschätzt, wenn „nur mal eben“ 20.000 oder 30.000 Euro aus Riester in die Finanzierung gesteckt werden sollen.

Beispielrechnung: 30.000 € Entnahme, 27 Jahre bis Rentenbeginn

Das folgende Beispiel soll eine Größenordnung vermitteln. Die tatsächliche Steuer hängt immer von deiner individuellen Situation ab.

Annahmen

• Du entnimmst heute 30.000 € aus deinem Riester-Rentenvertrag für den Kauf oder die Entschuldung einer selbstgenutzten Immobilie.

• Dein Rentenbeginn (Start der Auszahlungsphase) ist in 27 Jahren.

• Das Wohnförderkonto wird bis dahin mit 2 % pro Jahr fiktiv verzinst (§ 92a Abs. 2 EStG).

Schritt 1: Entwicklung des Wohnförderkontos

Berechnung (gerundet):

• 30.000 € × 1,02²⁷ ≈ 51.200 €

Auf dem Wohnförderkonto stehen zum Rentenbeginn also fiktiv rund 51.200 €.

Schritt 2: Variante Einmalbesteuerung mit Grenzsteuersatz 35 %

Annahmen:

• Du wählst die Einmalbesteuerung zu Rentenbeginn.

• Nach Gesetz sind 70 % des Wohnförderkontos steuerpflichtig.

• In dem Jahr der Einmalbesteuerung liegt dein Grenzsteuersatz bei 35 % (wichtig: nicht der Durchschnittssteuersatz, sondern der Satz, mit dem „der letzte Euro“ besteuert wird).

Rechnung:

• Wohnförderkonto: ca. 51.200 €

• Davon steuerpflichtig (70 %):
  51.200 € × 0,7 ≈ 35.840 €

• Steuer (Grenzsteuersatz 35 %):
  35.840 € × 0,35 ≈ 12.500 € (gerundet)

Du hast also 30.000 € für deine Immobilie eingesetzt, musst später aber – bei diesen Annahmen – ungefähr 12.500 € Einkommensteuer auf die Einmalbesteuerung zahlen.

Je höher dein Grenzsteuersatz in diesem Jahr, desto höher fällt diese Einmalsteuer aus.

Schritt 3: Variante jährliche Besteuerung bis 85

Nun die Alternative: ratierliche Besteuerung.

Annahmen:

• Rentenbeginn mit 67, Besteuerung bis 85 ⇒ 18 Jahre.

• Wohnförderkonto am Beginn: 51.200 €.

• Dein Grenzsteuersatz im Rentenalter liegt dann nur noch bei etwa 20 %.

Rechnung:

• Jährlicher steuerpflichtiger Betrag:
  51.200 € ÷ 18 ≈ 2.845 € pro Jahr

• Steuer pro Jahr:
  2.845 € × 0,20 ≈ 570 €

• Steuer über 18 Jahre:
  18 × 570 € ≈ 10.200 €

In diesem Beispiel wäre die ratierliche Besteuerung insgesamt leicht günstiger (ca. 10.200 €) als eine Einmalbesteuerung mit Grenzsteuersatz 35 % (ca. 12.500 €).

Würde dein Grenzsteuersatz bei Einmalbesteuerung niedriger sein (z. B. wegen geringerer sonstiger Einkünfte), kann sich das Blatt wieder wenden. Wichtig ist: Entscheidend ist immer der Grenzsteuersatz im Versteuerungszeitraum, nicht der Durchschnittssteuersatz.

Typische Fallstricke bei der Entnahme aus Riester

Wohnförderkonto wird nicht mitgedacht

In der Praxis liegt der Fokus oft nur auf:

• „Wieviel Eigenkapital bekomme ich zusätzlich?“

• „Wie verbessert sich meine Finanzierung?“

Was selten spontan mitgerechnet wird:

• Wie hoch wächst mein Wohnförderkonto voraussichtlich bis zum Rentenbeginn?

• Welche Steuerbelastung löst das bei realistischen Grenzsteuersätzen aus?

Gerade bei hohen Entnahmen und langer Restlaufzeit können hier fünfstellige Steuerbeträge entstehen.

Lebensplanung ändert sich – Immobilie wird doch verkauft oder vermietet

Niemand kann mit 100 % Sicherheit sagen, ob er eine Immobilie wirklich „für immer“ selbst nutzen wird. Mögliche Gründe für Veränderungen:

• beruflicher Wechsel

• Trennung oder Scheidung

• gesundheitliche Gründe, Pflegebedürftigkeit

• Umzug in eine kleinere Wohnung im Alter

Wenn die Selbstnutzung aufgegeben wird, ohne dass man die Förderung korrekt in eine andere begünstigte Wohnung oder einen Riester-Vertrag überführt, droht die sofortige Auflösung des Wohnförderkontos mit entsprechender Steuer.

Rechnen nur auf Finanzierungsebene

Auf der „Bankseite“ sieht die Entnahme oft attraktiv aus:

• geringere Restschuld

• etwas bessere Zinskonditionen

• geringere Rate

Wenn man aber steuerlich sauber den Barwert der späteren Besteuerung gegenrechnet, fällt der Vorteil oft deutlich kleiner aus – oder die Entnahme ist sogar unterm Strich nachteilig.

Alternative Strategien: Kapital anders beschaffen oder Riester kündigen?

In der Beratung lohnt es sich, nicht nur die Entnahme aus Riester zu betrachten, sondern Alternativen mit einzubeziehen.

1. Kapital aus anderen Quellen beschaffen

Mögliche Alternativen können sein:

• zusätzliches Bankdarlehen (ggf. mit etwas höherer Rate, dafür kein Wohnförderkonto)

• bestehende Rücklagen / Tagesgeld

• andere, nicht geförderte Geldanlagen

Das kann sinnvoll sein, wenn:

• dein späterer Grenzsteuersatz voraussichtlich hoch ist und

• du die Immobilie voraussichtlich nicht „ewig“ halten wirst oder

• du dir die steuerliche Komplexität rund um Wohn-Riester bewusst ersparen möchtest.

Hier geht es um einen Vergleich:

• kurzfristiger Zinsvorteil oder niedrigere Rate durch Riester-Entnahme
  gegenüber

• langfristiger Steuerbelastung und Bindung ans Wohnförderkonto.

2. Komplette förderschädliche Kündigung des Riester-Vertrags

Eine andere Möglichkeit ist die förderschädliche Kündigung des Riestervertrags:

• Der Vertrag wird aufgelöst.

• Sämtliche Zulagen und ggf. gewährte Steuervorteile (§ 10a EStG) müssen zurückgezahlt werden (über die Steuerveranlagung).

• Der verbleibende Auszahlungsbetrag gehört dir frei zur Verfügung.

Wichtig:

• Wenn du das Geld danach in die Immobilie steckst, ist das kein Wohn-Riester.

• Es entsteht kein Wohnförderkonto, keine 2-%-Aufzinsung, keine spätere Wohn-Riester-Besteuerung.

• Du verlierst aber dauerhaft die Riester-Förderung auf diesen Vertrag.

Ob das sinnvoll ist, hängt vom Verhältnis ab zwischen:

• bisher erhaltener Förderung (Zulagen + Steuerersparnis)

• Größe des Vertrags und deiner geplanten Nutzung in der Immobilie

• langfristiger steuerlicher Belastung durch das Wohnförderkonto bei einer förderunschädlichen Entnahme.

In manchen Fällen ist es finanziell besser, Riester sauber abzuwickeln und die Förderung zurückzuzahlen, dafür aber künftig völlig frei von Wohn-Riester-Regeln zu sein. In anderen Fällen überwiegt der Vorteil, die Förderung zu behalten und das Wohnförderkonto „mitzunehmen“.

3. Riester bewusst als reine Rentenlösung weiterlaufen lassen

Eine dritte Variante ist, Riester gar nicht für die Immobilie anzufassen, sondern:

• für die Immobilie andere Finanzierungswege zu nutzen und

• den Riester-Vertrag weiterhin als reine Altersvorsorge zu sehen.

Das kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn:

• du mit der Rendite/Risikostruktur deines Riestervertrags zufrieden bist und

• du die Riester-Rente gezielt als zusätzliche lebenslange Einkommensquelle im Alter nutzen möchtest, ohne Wohn-Riester-Komplexität.

Wann eine individuelle Rechnung besonders wichtig ist

Eine pauschale „Patentlösung“ gibt es bei Entnahmen aus Riester für die Immobilie nicht. Besonders wichtig wird eine individuelle Berechnung, wenn:

• hohe Entnahmebeträge (z. B. 20.000–50.000 € und mehr) geplant sind,

• bis zum Rentenbeginn noch viele Jahre bleiben (die 2-%-Aufzinsung wirkt dann besonders lange),

• dein voraussichtlicher Grenzsteuersatz im Rentenalter schwer einschätzbar ist,

• du nicht sicher bist, ob du die Immobilie wirklich langfristig selbst nutzen wirst.

Gerade in diesen Konstellationen ist es hilfreich, gemeinsam konkret durchzurechnen:

• Wie entwickelt sich das Wohnförderkonto über die Jahre?

• Welche Steuerbelastung ist bei Einmalbesteuerung vs. Ratenbesteuerung realistisch?

• Wie schneiden Alternativen (anderes Kapital, förderschädliche Kündigung, Riester unangetastet lassen) im Vergleich ab?

Wenn du vor der Entscheidung stehst, Riester-Geld in deine Immobilie zu stecken, ist eine individuelle Beratung mit Zahlen zu deiner persönlichen Situation sehr sinnvoll. So kannst du fundiert abwägen, ob die Entnahme aus dem Riester-Vertrag wirklich der beste Weg ist – oder ob eine andere Variante für dich langfristig entspannter und wirtschaftlich günstiger ist.