Grundlagen der Immobilienfinanzierung

Beim Kauf einer Immobilie sind neben dem eigentlichen Kaufpreis verschiedene Aspekte der Finanzierung zu berücksichtigen. Dazu gehören die Kaufnebenkosten, die Ermittlung des Budgets sowie die Berechnung der monatlichen Finanzierungsrate. Hier sind die wichtigsten Informationen zusammengefasst, die für die erste Überlegung benötigt werden.

Kaufnebenkosten: Welche gibt es und wie hoch fallen sie aus?

Beim Erwerb einer Immobilie fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis zusätzliche Kosten an, die als Kaufnebenkosten bezeichnet werden. Diese können einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen und sollten daher bei der Finanzierungsplanung unbedingt berücksichtigt werden.

Zusammensetzung der Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten setzen sich in der Regel aus folgenden Posten zusammen:

1. Grunderwerbsteuer
2. Notarkosten
3. Grundbuchkosten
4. Maklercourtage (falls ein Makler beteiligt ist)

Insgesamt belaufen sich die Kaufnebenkosten je nach Bundesland auf etwa 9-15% des Kaufpreises.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer macht den größten Teil der Kaufnebenkosten aus. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Hier eine Auflistung der aktuellen Steuersätze nach Bundesländern:

• Baden-Württemberg: 5,0%
• Bayern: 3,5%
• Berlin: 6,0%
• Brandenburg: 6,5%
• Bremen: 5,0%
• Hamburg: 4,5%
• Hessen: 6,0%
• Mecklenburg-Vorpommern: 6,0%
• Niedersachsen: 5,0%
• Nordrhein-Westfalen: 6,5%
• Rheinland-Pfalz: 5,0%
• Saarland: 6,5%
• Sachsen: 3,5%
• Sachsen-Anhalt: 5,0%
• Schleswig-Holstein: 6,5%
• Thüringen: 6,5%

Notarkosten und Grundbuchkosten

Die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch betragen zusammen etwa 1,5-2% des Kaufpreises.

Maklercourtage

Wenn ein Makler an der Vermittlung beteiligt war, fällt zusätzlich eine Maklerprovision an. Seit Dezember 2020 gilt, dass Käufer und Verkäufer die Maklerkosten zu gleichen Teilen tragen müssen. Die Provision beträgt in der Regel bis zu 3,57% des Kaufpreises pro Partei.

Finanzierung der Kaufnebenkosten

Idealerweise sollten die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert werden. Banken sehen es ungern, wenn diese Kosten mitfinanziert werden müssen, da sie keinen Gegenwert für die Immobilie darstellen. Es ist zwar möglich, verschlechtert aber den Zins.

Ermittlung des Budgets: Ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens

Eine oft genutzte Faustregel besagt, dass die monatliche Belastung für die Finanzierung der Immobilie nicht mehr als ein Drittel des Haushaltsnettoeinkommens ausmachen sollte. Diese Belastung umfasst:

• Die monatliche Kreditrate (Zins und Tilgung)
• Nebenkosten wie Versicherung, Instandhaltung und Grundsteuer

Beispiel:

Nehmen wir an, das Haushaltsnettoeinkommen beträgt 6**.000 €**. In diesem Fall sollte die Gesamtbelastung für die Immobilie nicht höher als 2**.000 €** monatlich liegen.

Nebenkosten für Immobilienbesitzer

Neben der monatlichen Kreditrate fallen für Immobilienbesitzer laufende Nebenkosten an, die regelmäßig bezahlt werden müssen. Dazu zählen:

• Grundsteuer:
  • Diese Steuer variiert je nach Gemeinde und Grundstückswert. Sie beträgt durchschnittlich 0,2 % bis 0,4 % des Immobilienwertes jährlich.
• Versicherungskosten:
  • Eine Wohngebäudeversicherung ist in der Regel Pflicht und kostet etwa 500 € bis 1000 € im Jahr, abhängig von Lage und Art der Immobilie und Gestaltung des Vertrags.
• Instandhaltungskosten:
  • Als grober Richtwert gelten 1 % des Immobilienwertes pro Jahr für notwendige Instandhaltungen.
• Betriebskosten:
  • Darunter fallen Kosten für Wasser, Abwasser, Müllentsorgung und Heizung. Diese können je nach Region und Größe der Immobilie stark variieren, liegen aber durchschnittlich bei 2 € bis 3 € pro Quadratmeter monatlich.

Ermittlung der potenziellen Finanzierungsrate

Um die monatliche Rate für die Finanzierung zu ermitteln, spielen der Zinssatz und der Tilgungssatz eine zentrale Rolle. Hierbei wird der Annuitätenkredit als Berechnungsgrundlage verwendet. In diesem Beispiel nehmen wir einen Zinssatz von 4 % und einen Tilgungssatz von 2 % an.

• Zinssatz: 4 %
• Tilgungssatz: 2 %
• Gesamtbelastung im ersten Jahr: Zinssatz + Tilgung = 6 % der Darlehenssumme

Beispiel:

Für eine Darlehenssumme von 300.000 € ergibt sich im ersten Jahr eine monatliche Rate von:

• 300.000 € x 6 % = 18.000 € jährlich
• 18.000 € ÷ 12 Monate = 1.500 € monatlich

Diese Rate bleibt während der ersten Jahre der Zinsbindung konstant, während der Anteil der Tilgung (innerhalb der Rate) mit jeder Rate steigt.

Es erklärt sich von selbst, dass die Finanzierungshöhe und damit auch die Rate davon abhängt, wieviel Eigenkapital eingebracht werden kann.

Im oben genannten Beispiel könnte also der voll zu finanzierende Kaufpreis 300.000€ betragen; der Kaufpreis könnte aber auch 500.000€ sein, wenn 200.000€ des Kaufpreises aus Eigenkapital getragen werden.

Faustformel: 6% vom Finanzierungsbetrag / 12 = monatliche Rate

Diese sollte gemäß Budgetermittlung unter einem Drittel des Haushaltseinkommens liegen (Nebenkosten nicht vergessen).

Fazit

Eine gründliche Planung der Immobilienfinanzierung ist unerlässlich, um nicht von unerwarteten Kosten überrascht zu werden. Neben dem Kaufpreis und den laufenden Nebenkosten sollten auch die Kaufnebenkosten realistisch eingeschätzt werden.

Für die konkrete Berechnung und das Einholen von Bankkonditionen sind wir selbstverständlich dein Ansprechpartner. Buche dir hierfür einen Termin, damit es losgehen kann.